2022.01.04
如果你買了預售屋，不管是不是要自己住，監工是一定要的，隨時關心進度，有機會也看看別的樓層以做比較。有沒有時時關心，工人可是精明得很，會大小眼看狀況施工的大有人在。房地產和一般的商品不一樣，從付訂金的那一刻開始，購屋人就開始在腦子裡規劃起未來的新家－－先等等，在施工期這一兩年期間，你除了跟設計師討價還價商量日後夢想家的長相，記得還有件攸關住戶權益的工作不可不做，就是監工。
有個名詞叫做「先建後售」，有些看似大方的建商，預售屋隨便賣賣，接待中心隨便搭搭，有人來買愛理不理，跑單小姐還會跟你撂狠話說：「這家建商實力雄厚不缺錢啦，本來就打算先建後售，預售屋只是隨便賣，等蓋好以後漲價才會賺更多，你現在買一定賺到了。」好有實力的建商耶，拿自己的錢出來蓋房子，應該沒有問題吧，有沒有很心動？
這裡面有個迷思，建商蓋房，跟老百姓買房是一樣的，都可以拿到五成或甚至更多的建築融資，而且，房子一開始蓋，建築融資就會一一撥下來。換句話說，賣預售屋等於是建商在籌頭期款，市區豪宅案，土地貴得要死，住戶挑得要命，每項成本都高，當然預售屋能越快撈回現金越好。會先建後售的案子，通常土地成本低，像林口、三峽這些地方，很多建商都用這種模式推案，但這其中的問題就在於，先建後售，過程你無法參與，施工過程的好壞，無法眼見為憑。先建後售會碰到的問題等下一篇再來談，這一篇先來看預售的監工。
有買預售屋的人，就該經常去工地走走看看，若能進去就可以看到實際上蓋得如何，如果你看到現場工人都有穿制服，不會在隨便抽菸吃檳榔喝酒，連吃飯都會集中某一處，告訴你，連這種細節都管理嚴格，施工品質差不到哪去。可是，這樣的工地很少，有良心的建商還是少數，以我的經驗來說，大部分的工人一定打赤膊、喝阿比（維士比）加咖啡，菸跟檳榔不離手，菸蒂、檳榔渣甚至大小便，都隨便吐在地上，然後用水泥灌起來。先別噁心，這在工地很常見，甚至連擦屁股的衛生紙也一起埋了。
重點來囉，監工怎麼看？當你買了一間預售屋，等建商的施工圖畫好，你就去找工地主任影印，起碼要印出你那一間房屋的施工部分。喔，你怕看不懂？怕工地主任不給你進入？這是一種社交學問，最嚴格的工地，非施工者自然不給進入，以免變成凶工地，但工務所一定給進，已購客三不五時的問候，飲料、熱湯三不五時的進貢，慢慢的跟工地主任及工人們交朋友，漸漸地你啥都會看到。千萬不要急驚風的殺進殺出，現場人員只會當你是瘟神，縱使房子是你花錢買的，還沒交屋前，所有權仍屬建商，一切建商說了算喔！
一、鋼筋。你就依著圖，看他有沒有好好綁，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的做保護膠圈。這些講起來太專業，正在綁鋼筋時怕危險也不太會讓你全程參與、或是讓你在工地隨便走動，只能盡量看，對著圖看，或是遠遠的看著就是了。要注意的是窗戶，通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋，萬一碰到地震比較不會裂，這部分偷工會很明顯，萬一被發現要敲掉重做很麻煩，所以做是一定會做，但黑心或不黑心的差別就在於只做一根或照規矩做兩層。
二、灌漿。通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿。照理說，會先檢查有沒有乾淨再灌，比如有沒有菸蒂啦、菸盒啦，曾經有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西，而且還有手套埋在內呢，建商只好敲掉粉刷層再整一整表面。
混凝土灌漿是施工的大事，天氣會決定品質好壞，在灌漿前，好的工程單位會檢驗氯離子與混凝土濃度，也會作坍度測試與強度測驗，灌漿的水泥如果太乾會不好灌，有時會多加點水，但水摻太多會導致結構不牢，因此每一車的水泥會做強度測試，你看到工地有一個像小圓桶的儀器，必要的時候就要做測驗，看水泥可以承受多少壓力與重量，可以要求建商給你看實驗報告。如果你發現一車車的混凝土車不檢查就灌進樑柱，這建商與營造廠恐怕離黑心不遠了，誰知灌了啥東西、能否保護結構安全？要知道混海砂、加爐渣是以前偷成本的好方法呢！
三、裝修。結構看完了，開始進行裝修層了。通常這時候建商比較願意讓你進來看，但現場危險程度對小白來說是一樣的，建商最不想讓你看清楚的有以下幾點，切記多留意：防水是最重要的一環，好的建商在窗戶、浴室、廚房，都會重重的漆上防水漆，比較好的會做「一底兩度」，也就是刷兩次防水漆，連浴室整間都會做防水；比較差的就隨便漆一次就好，浴室防水也只做浴缸或是淋浴間這兩個小區域，省錢省時嘛！
四、水電。接著，請再拿出你的平面圖，這個階段要講的是水電開關位置。普通的案子都是師傅都隨便配一配，反正牆角有就算數。監工的重點在於，你要想像交屋後房子的規劃，哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水的管線也是，哪裡要用水、冷氣室內機擺的位置要有排水口，仔細一個一個盯著，以後裝潢就少很多事。重做要挖開牆壁甚至動到樑柱，監工時不仔細改好，以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是，要盯著工人別亂倒水泥水，排水管萬一塞住很麻煩，要把地板牆壁敲開來重換。
五、水泥施作。地板要平大家懂，比如拋光石英磚好了，粗粗的結構面上，清潔乾淨後，打雷射看有沒有平，先倒水泥漿，鋪一層乾水泥砂，用木尺掃平，澆上水泥漿，一塊塊貼，鋪一塊就用水平尺量平整面，用木槌敲緊每一塊，等乾，填溝縫，完成。黑心建商不會做得這麼細，水平尺隨便量，鋪起來是歪的，溝縫也隨便上，盯不仔細，吃虧的是你自己。油漆也是，監工的時候發現牆壁不平、顏色不均的狀況，就要馬上告訴師傅，也順便檢查油漆有沒有不同品牌混合用，或是牆上有死蒼蠅不清掉直接漆上油漆。
六、建材等級。最後，也是最重要的，記得要核對建材品牌。多數的客戶都會趕在交屋前向建商借屋裝潢，如果監工沒有很仔細很有把握，不太建議這麼做，因為只要交屋一簽名，建商的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。建材上的偷工大多源自建商的文字遊戲，你看合約書就知道，比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」，那個同級品就是爛牌，去對價格就知道，日本來的YKK一定比較貴，你抓到，就可以跟建商吵，看是找補或換新都好。
我總是覺得納悶，大家買菜都會精打細算，幾十元都要省，買電器也會多家比較，連上網買一九九的小背心價格都要比，可買房子幾百幾千萬元，九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋，這麼好騙，難怪黑心建商賺不完啊！
記得，打開天花板維修孔，打開窗戶看磁磚邊緣，留意所有的山寨建材，若你老嫌麻煩、不甘願龜毛點從頭到尾檢查一次，就算上網問我一百遍：「Ｓ大，如何避免買到黑心宅？」也沒用囉，記住，買錯房子，就算不後悔一世人也會浪費半輩子！
資料來源引用:https://ctee.com.tw/bookstore/selection/573726.html
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